Ačkoli náš svaz spolupracuje se Sdružením na ochranu nájemníků, kde mají naši členové právní porady zdarma, setkala jsem se v poslední době s dotazy na téma ukončení nájmu bytu.
Faktem je, že právní úprava skončení nájmu, jak je uvedena v novém občanském zákoníku, není příliš přehledná. V následujících řádcích se dočtete, jakým způsobem je možné nájemní smlouvu na pronájem bytu ukončit.
Skončení nájmu dohodou
Jako každá uzavřená smlouva, může smlouva o nájmu bytu být ukončena na základě dohody smluvních stran. Pro vznik nájemní smlouvy je vyžadována písemná forma. Vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, je možné obsah právního jednání měnit ve stejné nebo přísnější formě. Tzn., že dohoda o ukončení nájemního vztahu bude muset mít písemnou formu. Není možné nájemní smlouvu ukončit na základě ústní dohody. Příkladem přísnější formy pro uzavření dohody o skončení nájemního vztahu by mohl být notářský zápis o ukončení nájmu.
Skončení nájmu uplynutím doby
Je-li nájem sjednán na dobu určitou, ať už je konec nájemního vztahu určen konkrétním datem nebo splněním určité podmínky, končí nájemní vztah uplynutím sjednaného dne. Nový občanský zákoník zavedl pravidlo o automatickém prodloužení nájmu bytu. Pokud bude nájemce pokračovat v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, platí, že nájem je ujednán znovu na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve. Nejvýše však na dobu dvou let. Pokud pronajímatel nechce, aby došlo k automatickému prodloužení smlouvy, musí nájemce vyzvat, aby byt opustil. Výzva musí být písemná. Toto pravidlo neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Toto ustanovení je vlastně sankcí pro pronajímatele za nedostatečnou péči o svá práva a zároveň ustanovením chránícím nájemce.
Skončení nájmu ukončením výkonu práce
Tento způsob skončení nájmu bytu upravuje nový občanský zákoník u služebních bytů. Pojem „služební byt“, je opět zákonem zaveden. Nájem služebního bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele. Musí se jednat o práci v souvislosti, s jejímž výkonem byl sjednán nájem bytu. Další podmínkou je chybějící vážný důvod pro ukončení výkonu práce.
Pokud přestane nájemce vykonávat práci z důvodů spočívajících v jeho věku, zdravotním stavu, z důvodů na straně pronajímatele nebo z jiných vážných důvodů, skončí nájemci nájem služebního bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy přestal vykonávat práci.
Skončení nájmu pro nemožnost plnění
O skončení nájmu bytu pro nemožnost plnění lze uvažovat především v situaci, kdy dojde k zániku bytu. V obecných ustanovení o nájmu nový občanský zákoník stanoví, že zanikne-li věc během nájmu, nájem skončí. Zanikne-li věc během doby nájmu zčásti, má nájemce právo buď na přiměřenou slevu z nájemného, anebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Je otázkou, zdali může nastat situace, kdy byt zanikne pouze z části. V tomto případě si lze například představit situaci, kdy zanikne sklep, který je pronajatý jako příslušenství bytu. V tomto případě by bylo možné uvažovat o výpovědi z nájmu bytu, slevu na nájemném by měl pronajímatel poskytnout vždy.
Skončení nájmu smrtí nájemce
Smrtí nájemce podle nového občanského zákoníku nájem bytu ve většině případů neskončí. Může být použito ustanovení o přechodu nájmu bytu, kdy nájem může přejít na členy nájemcovy domácnosti. Nedojde-li k přechodu nájmu na členy domácnosti, přechází nájem na nájemcovy dědice. Ke skončení nájmu smrtí nájemce dojde pouze za situace, kdy nájem nepřejde na členy nájemcovy domácnosti a zároveň nebude mít nájemce žádné dědice.
Přejde-li nájem bytu na člena domácnosti, ale tento člen domácnosti do jednoho měsíce od smrti nájemce písemně oznámí pronajímateli, že v nájmu nehodlá pokračovat, nájem zaniká dnem dojití oznámení pronajímateli.
Zemře-li nájemce služebního bytu, nájem služebního bytu skončí. Osoba, která v bytě s nájemcem bydlela, má právo v bytě nadále bydlet. Vyzve-li ji však pronajímatel, aby byt vyklidila, je povinna tak učinit nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdržela.
Zemře-li nájemce bytu zvláštního určení, nájem bytu skončí. Pronajímatel vyzve osoby, které v bytě bydlely společně s nájemcem, aby byt vyklidily nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy tuto výzvu obdrží. Nejsou-li v bytě takové osoby, pronajímatel vyzve obdobně nájemcovy dědice.
Skončení nájmu odstoupením od smlouvy
Nový občanský zákoník v ustanoveních upravujících nájem bytu o možnosti odstoupit od smlouvy výslovně nehovoří. Je však zaveden institut výpovědi bez výpovědní doby. Porušuje-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem má pronajímatel možnost vypovědět nájem bez výpovědní doby. Na druhé straně, pokud by pronajímatel porušoval hrubým způsobem své povinnosti, má nájemce také možnost vypovědět nájemní vztah bez výpovědní doby.
Zákonodárce v novém občanském zákoníku dává ve vztahu k nájmu bytu přednost institutu výpovědi bez výpovědní doby před odstoupením od smlouvy. Odstoupení od smlouvy by však bylo možné v nájemní smlouvě sjednat. Vždy je však dobré přesně vymezit podmínky, kdy je od smlouvy možné odstoupit.
Skončení nájmu bytu splynutím
Splyne-li jakýmkoliv způsobem právo s povinností v jedné osobě, zaniknou jak toto právo, tak povinnost. V případě nájmu bytu toto znamená, že nájemce bytu si byt koupí do svého vlastnictví. Tím splyne osoba nájemce a vlastníka bytu. Nájemní vztah je tímto ukončen.
Skončení nájmu bytu zánikem členství v bytovém družstvu
Zvláštním způsobem skončení nájmu bytu, který se použije pouze u družstevních bytů, je zánik členství v bytovém družstvu. Příslušná ustanovení nalezneme v zákoně o obchodních společnostech, nikoli v novém občanském zákoníku.
Nájem družstevního bytu může zaniknout z těchto důvodů: (i) dohodou; (ii) vystoupením člena; (iii) vyloučením člena; (iv) převodem nebo přechodem družstevního podílu; (v) smrtí člena družstva; (vi) zánikem právnické osoby, která je členem družstva; (vii) prohlášením konkurzu na majetek člena nebo zamítnutím insolvenčního návrhu pro nedostatek majetku člena; (viii) řízením o výkonu rozhodnutí nebo exekucí; (ix) zánikem pracovního poměru k družstvu; (x) zánikem družstva bez právního nástupce
Smrtí člena bytového družstva zaniká jeho členství, ale nezaniká nájem bytu. Nájem bytu přechází na dědice, kterému připadl členský podíl v družstvu.
Člena bytového družstva lze vyloučit z družstva, poruší-li hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, nebo byl-li nájemce pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.
Nájem družstevního bytu není možné ukončit výpovědí z nájmu podle nového občanského zákoníku, neboť to vylučuje zákon o obchodních korporacích.
Zákon o obchodních korporacích výslovně stanoví, že při převodu nebo přechodu družstevního podílu nájem družstevního bytu nezaniká. Není nutné, aby nabyvatel družstevního podílu a bytové družstvo uzavírali novou nájemní smlouvu.
Dochází-li k převodu nájmu družstevního bytu, přechází na nabyvatele všechna práva a povinnosti, která jsou s nájmem spjata. To znamená, že na nabyvatele přechází všechny dluhy převodce vůči bytovému družstvu a dluhy bytového družstva vůči převodci, které souvisí s užívání bytu.
Skončení nájmu vyklizením bytu
Tento způsob ukončení nájmu je novou možností, jak nájem ukončit. Využití tohoto způsobu ukončení nájmu bude možné v situaci, kdy nájemce zemřel, nájem nepřešel na člena nájemcovy domácnosti a nájemcův dědic není znám ani do šesti měsíců ode dne nájemcovy smrti. V takovém případě může pronajímatel byt vyklidit, čímž nájem zaniká. Věci z bytu pronajímatel uloží na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladu nebo u jiného schovatele. Pokud je nájemcův dědic bez zbytečného odkladu nepřevezme, může je pronajímatel na jeho účet vhodným způsobem prodat.
Skončení nájmu bytu výpovědí
Nájem bytu může být vypovězen jak nájemcem, tak pronajímatel. Výpověď z nájmu musí mít písemnou formu a musí být doručena druhé smluvní straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypovídá-li nájem pronajímatel, je povinen nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.
Výpověď ze strany nájemce
Nájemce může vypovědět nájemní smlouvu sjednanou na dobu neurčitou nebo určitou z níže uvedených důvodů.
- Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá. Prodlení pronajímatele s odstraněním poškození nebo vady představuje hrubé porušení povinností pronajímatele.
- Brání-li užívání bytu právo třetí osoby a pronajímatel tuto vadu neodstraní představuje to hrubé porušení povinností pronajímatele.
- Pokud je potřebná nezbytná oprava bytu, přičemž se jedná o takovou opravu, při níž není možné byt vůbec užívat.
- Stane-li se byt nepoužitelný k ujednanému účelu, nebo není-li účel ujednán, k účelu obvyklému, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce.
- Porušuje-li pronajímatel zvlášť závažným způsobem své povinnosti a tím způsobí značnou újmu nájemci.
Nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět pouze změní-li se okolnosti z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
Kromě výše uvedených výpovědních důvodů, které vyplývají přímo ze zákona, je možné v nájemní smlouvě sjednat další výpovědní důvody, pro které může nájemce nájem bytu vypovědět.
Výpověď ze strany pronajímatele
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době z těchto důvodů:
a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
Zde uvedený výčet výpovědních důvodů je demonstrativní. Pronajímatel může dát výpověď i z jiného závažného důvodu. Výpovědní důvod musí být ve výpovědi vždy uveden, aby mohlo být případně přezkoumáno, zda je výpověď oprávněná.
Za hrubé porušení povinností vyplývající z nájmu lze považovat i nesplnění oznamovací povinnosti nájemce ohledně zvýšení počtu osob žijících v bytě. Lhůta pro oznámení je dva měsíce, co tato změna nastala. Další povinností nájemce je oznámit svou nepřítomnost v bytě delší než dva měsíce, pokud by nastala v době nepřítomnosti nájemce vážná újma pronajímateli. Nájemce hrubě poruší svou povinnost, pokud dá byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu se zákonem. To znamená bez souhlasu pronajímatele.
Dalšími zákonnými důvody, kdy je možné dát výpověď nájemci z nájmu sjednaného na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou jsou tyto:
a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
Výpověď podaná z těchto důvodů musí být opatřena výpovědním důvodem.
Pronajímatel má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Zákon demonstrativně uvádí, že za porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem se považuje například:
a) nezaplacení nájemného a nákladů za služby za dobu alespoň tří měsíců,
b) poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem,
c) způsobování závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí,
d)užívání bytu jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
Pronajímatel musí v těchto případech nájemce nejdříve vyzvat, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování nebo odstranil protiprávní stav. Teprve poté může dát výpověď. Pronajímatel má právo požadovat, aby nájemce byt odevzdal bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Pronajímatel může nájem bytu vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost. Není přitom rozhodné, zda se jednalo o nájemní smlouvu na dobu určitou nebo na dobu neurčitou.
Odevzdání bytu
Nájemce má odevzdat byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a nic mu nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání.
Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned. Jedná se o možnost konkludentního ukončení nájmu faktickým úkonem nájemce – opuštěním bytu.
Nájemce je povinen odevzdat byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Změny, které nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele, je nájemce povinen odstranit. Pronajímatel může nájemci sdělit, že odstranění změn nežádá. V tomto případě nájemce nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. Pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele.
Neodevzdá-li nájemce byt v den skončení nájmu, má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do dne, kdy nájemce byt skutečně odevzdá.
Jestliže po odevzdání bytu zůstane v bytě věc, o které lze mít za to, že patří nájemci nebo členu jeho domácnosti, postará se pronajímatel o věc ve prospěch nájemce a na jeho účet. Nepřevezme-li nájemce tuto věc bez zbytečného odkladu, vzniká pronajímateli právo věc prodat. Pronajímatel však musí nájemce předem upozornit a poskytnout přiměřenou lhůtu k převzetí.
